时代中国全员营销背后压力隐现 高价地被套负债上升

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广州市海珠区石岗路被“时代中国”包围着一块土地,这是该公司两年多前赢得的“土地之王”项目。

从现场看,自去年8月开工以来,项目建设进度并不快,销售条件似乎还很遥远。

“地王”所占用的20亿资金对于中小型住房公司来说可不是一个小负担。近年来,中国大规模扩张的时代,土地的迅速征用,导致债务大幅增加,经营现金流已连续六年为负。


今年前八个月,销售收入431.4亿元,仅完成年度目标的57.52%,现金流压力迫在眉睫。

9月3日,时代中国跟随恒大,听到“所有人都在卖房子”的消息,销售指标甚至与裁员有关。

分析人士说,在当今市场低迷时期,现金流意味着住房企业的生命线。有时中国必须解决其当前的困境,必须左撇子转向右手融资,“全市场营销”或不得已而为之。

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作为中小型私人区域性住房公司,中国在过去几年中的运作一直是大胆的。

2017年3月29日,《时代》(Times China)从20多家房地产企业手中夺得广州市海珠区石岗路一带,总金额为20.37亿元人民币。楼面地价约为55,000元/平方米,是广州土地市场上最高的。单价记录。

链信息显示,目前,该地块附近金融街的均价为6.2万元/平方米,越秀星海海珠湾新房均价为5.8万元/平方米,毗邻的敏捷海珠小亚新坊的均价为56,000元/平方米,几乎与那个时代的中国土地价格相同。

高昂的土地价格使项目难以进入市场。 8月6日,时代中国董事会主席熊雄在年中绩效会议上表示,该项目应该能够在明年上市。财务报告显示该项目将于2021年完成。

实际上,在过去几年中,土地市场的时代非常激进。时间可以追溯到2015年底。在短短两个月内,《时代》(Times China)就刷遍了广州和佛山的三个高价位。 2016年,它在东莞拍了3个高价值地块,溢价率超过400%。超过500%。

在千亿结的刺激下,中国土地并未放慢速度。 2019年上半年,公司新增土地购置187.6亿元,超过去年全年实际征地金额。

此外,公司上半年的销售率为60%,比去年的土地销售高39%。也比上半年TOP100房地产公司的平均土地出让率高18%。

值得注意的是,中国上半年获得的土地溢价普遍较高。上半年,共收购了21块土地。除广东省汕头市澄海区地块外,征地溢价率均在33%以上,河源地块溢价率为104.8%。

Kreis研究中心认为,今年上半年积极获得土地的主要原因是,要补充远远低于去年平均水平的土地收购量,并为未来的销售增长奠定基础。尽管在销售风险方面,市中心的高价项目远低于次优低价项目,但在大多数城市价格限制没有放宽的前提下,公司的利润将承受一定压力。未来项目结转时的保证金。

实施土地战略使该时代在三年内业绩翻倍,但代价也很沉重。债务增加,并且营业现金流长期处于负数。

年中报告显示,截至2019年6月30日,中国带息负债总额为501.2亿元人民币,同比增长23.51%。其中,一年内到期的短期债务和长期债务101亿元,比2018年末增长38.36%;净债务比率上升3.6个百分点至70.8%;融资成本约4.32亿,同比增长75.18%。

根据Wind的数据,自2014年以来,中国的经营现金流一直为负,今年上半年为-27.75亿美元。

但总体而言,时代的财务状况仍然良好。截至上半年,股票资产账户现金及银行存款余额257.83亿元,较上年同期减少6%,现金短期负债率为2.6倍。

国泰君安表示,今年上半年中国的借贷成本为7.55%,较去年同期的7.6%略有下降。随着未来评级的提高,融资成本有望进一步下降。

所有员工都出售

时间中国是当前房屋公司之间竞争规模和数十亿美元影响的缩影。 “在未来的市场中,1000亿是一个门槛。”

然而,激进的规模扩张与严格的房地产市场监管相结合,很难说中国时代在2019年。

上半年,时代中国的合同销售额为312.3亿元,同比增长20.1%。增速比上年下降32.6个百分点,仅完成合同销售目标750亿元的41.64%。

其中,粤港澳大湾区(包括清远地区)是销售贡献的主力军。上半年,该地区的销售额占93.3%。这也是中国长期以来受到批评的风险点之一。该地区过于集中在珠江三角洲。

上半年,当合同销售面积增长36.87%时,《中国时报》的销售增长率和销售价格均出现下降。其中,销售价格由17240元/平降到15131元/平,相差2109元/平。

原因是广州和佛山的销售贡献分别下降了30.6%和27.5%。与去年同期相比,两者的贡献分别下降了4.54和9.4个百分点。销售额略有增长的江门市,清远市,惠州市等,主要来自三线城市,所占份额很小。

受市场低迷影响,截至8月,年度销售目标完成度仍不到60%。这意味着,在未来四个月中,时代中国将不得不加大力度出售318.6亿元人民币。

《时代》周刊迅速回应。近日,有报道称,时代中国要求各级员工在2020年1月15日前出售相应数量的房屋。如果未完成,则可能会“辞职”。

一位知情人士透露,他的部门被要求推广三个高、中、低端项目,如果没有完成,他将被罚款。

不过,该人士表示,从公司内部的支付情况来看,目前没有感觉到资金非常紧张。

对此,泰晤士报中国版回应了《21世纪商业先驱报》记者。“全人营销”是房企由来已久的惯例。公司只动员大家积极宣传和推荐公司产品和项目信息。没有严格的目标要求。

从行业来看,时代中国的营销力度高于同一梯队。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,加快销售本质都是和销售目标有关,冲刺千亿的房企实际上压力更大;对时代而言,要化解“地王”占用资金的压力、拿地的资金压力,时代还需依赖销售不断回笼资金。

他补充,销售是房企重要的现金流,去化不到位会带来资金压力。在近期市场降温下,各类房企普遍面临压力,无论是在供给端还是需求端,都会积极进行开拓,以提升业绩。

国泰君安国际分析师曾新芫指出,时代中国全年可售货值为1300亿元,其中下半年约700亿元。若实现50%去化率即可完成全年目标(同比增长24%),若目标未来销售保持20%-30%增速,2020年有望冲击千亿销售规模。

(责任编辑:赵金博)