WeWork亏损超Uber 但它要以400多亿美元估值上市了

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不想成为科技公司的房地产公司不擅长分享经济。

文/CJ编辑/Vicky Xiao

硅星(ID: guixingren123)

“技术”一词可以为房地产公司增加多少估值?列出的WeWork给出了答案 426亿美元。

当地时间8月14日,美国共享经济的代表公司WeWork公开发布招股说明书。 WeWork的控股公司The We Company预计将于9月上市,代码为“WE”。

软银给WeWork在上一轮投资中的估值为470亿美元。这将使得WeWork在Uber之后上市或成为今年美国股票的第二大IPO。

由于WeWork采用了共享办公空间的概念,一家沉默的欧洲公司IWG也进入了公众视野。在同一模型中,它比WeWork更大,拥有更多成员,在伦敦证券交易所上市,并且仍然有利可图。

但IWG目前的市值仅为44亿美元,不到WeWork估值的一小部分,这让投资者对WeWork的470亿美元估值感到疑惑。

他们之间的估值是否存在巨大差异,因为WeWork将自己宣传为一家科技公司?

在招股说明书中,WeWork最终详细披露了财务状况,包括去年亏损19亿美元。 WeWork尚未披露计划融资的具体金额和交换,摩根大通和高盛将成为主要承销商。

2010年,Adam Neumann和Miguel McKelvey在纽约创立了WeWork。 2014年,WeWork开始从伦敦海外扩张,并于2016年在上海开设办公空间,这也是亚洲的第一站。

WeWork通过高调,优雅和服务周到的办公室开辟了新的需求,这些办公室已不再是大公司的特权。需要在自己的能力范围内生活的企业家和小公司也可以按时付款并享受专业的办公空间。

但是,巨大的输家WeWork需要证明两件事:估值470亿美元的合理性,以及充当“科技公司”的能力。

高增长和高成本

根据招股说明书,WeWork的增长率并不令人不愉快。

2016年,WeWork的年收入为4.36亿美元,2017年为8.86亿美元,2018年为18.21亿美元。仅在2019年上半年,收入达到15.35亿美元。增长率几乎高于100%。

WeWork仍处于快速扩张阶段。从2018年6月到2019年6月,其工作站增加了一倍,从301,000个车站增加到604,000个车站。 WeWork还计划在169个新城市开展业务。

当然,没有意外,WeWork仍然是亏本公司。令人惊讶的是,在2018年,WeWork比Uber和Lyft损失更多。这再次导致共享经济的盈利受到质疑。

WeWork的运营成本也相当高,2018年全年净亏损19亿美元,Uber和Lyft分别为18亿美元和10亿美元。 WeWork今年上半年的净亏损已达9亿美元。

你赚的越多,你输的越多,这是共享经济中最典型的问题。 WeWork目前的收入只能支付租金和装修等经营空间的成本。 WeWork在招股说明书中还披露,其未来的最低租赁付款义务为472亿美元。

WeWork的账面上有24.73亿现金资产,但总债务约为220亿,主要用于未来的租金,以及13.42亿的长期债务。此外,WeWork还发行了公司债券融资,因其盈利能力较差而被评为“垃圾债券”,目前在交易市场上亏损。

据路透社报道,WeWork计划筹集30亿美元至40亿美元,并于9月初开始路演。根据招股说明书,其主要机构股东为Benchmark,JPMorgan Chase和软银集团,但首席执行官Neumann坚决控制整个公司,并将在上市后获得超过一半的投票权。

c7b9-ichcymv3047180.jpg WeWork首席执行官Neumann Figure Axios

WeWork CEO家族对公司的强大控制引起了业界的批评。据外国媒体报道,Neumann在纽约和圣何塞购买了房产并将其租给了WeWork。招股说明书披露Neumann从中赚取了1700万美元。

在上市之前,Neumann还兑现了7亿美元。他已经在房地产行业进行了一些个人投资,他的妻子被指定为公司的继任者之一。据TechCrunch称,Neumann的贷款和股票销售回报创下私人公司高管回报率最高纪录。

WeWork甚至在招股说明书中建议投资者不要参考媒体报道,但相信公司会披露信息。

“空间即服务”

WEWORK提出了一个非常技术化的公司风格的产品口号0X1772“空间即服务”。

WEWORK是第一个引入“空间即服务”会员模式的公司。办公空间可以灵活地只租用一个站点,支付方式也可以灵活地以分钟、每月或每年支付,而且每个成员可以以较低的价格获得一个工作空间。

WEWORK在其招股书中还强调,该公司拥有约1000名工程师、产品设计师和机器学习科学家,致力于构建、集成和自动化复杂的操作系统。因此,会员可以以比传统替代品更低的价格体验优质体验。

wework的数据是:传统公司租赁办公空间,每位员工每年的成本为美元,wework可以将成本降低到7304美元。然而,wework没有解释他们的技术业务系统如何完成成本优化。

尽管目前该公司亏损巨大,但Wework在其招股说明书中表示,其共享办公空间在运营6个月后将能够实现收支平衡。目前,WEWORK美国固定站的价格约为每月500-600美元,独家办公室的价格约为每月1000美元。

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根据《招股说明书》,Wework的业务范围覆盖29个国家的111个城市,共有528个地点,会员52.7万人,占《财富》500强企业的38%。

根据WeWork的说法,公司成立之初的目标客户大多是自由职业者,初创公司和小企业。然后WeWork专注于“企业成员”的发展。截至2019年6月1日,40%的成员是拥有500多名员工的组织(WeWork称为公司成员)。 WeWork希望企业会员继续成为增长最快的会员类别。

房地产公司还是技术公司?

今年上市科技公司的估值令华尔街头疼。他们中的大多数都在赔钱,盈利模式也不明确。 WeWork真的值470亿美元吗?

WeWork在招股说明书中也承认,虽然他们是行业的先驱,但这个行业几乎没有进入障碍。

WeWork不仅可以谈论新时代的第二个家的故事,租用商业地产,将其装饰成一个漂亮的办公室,并开发会员模型来套利。这种共享办公空间的商业模式没有“护城河”。

WeWork已经推出了一个名为ARK的投资基金,用于投资房地产。在早期,WeWork主要通过租赁获得办公空间,以维持轻资产的运营模式。

WeWork希望摆脱共享办公室的标签,并已经开发了WeLive共享住宿,WeGrow共享学习和其他服务。

值得注意的是,WeWork已经收购了互联网和软件公司。

据Crunchbase称,WeWork目前完成了17项收购,包括收购在线活动组织Meetup。今年收购的六家公司中,大多数都是与商业相关的软件公司或互联网公司。

WeWork在招股说明书中规划公司的未来:我们的全球平台是一站式商店,会员可以访问他们工作,生活和成长所需的所有产品和服务。我们已经开始构建一系列We Company产品并开发第三方合作伙伴网络以满足我们会员的需求。

不过,业内人士怀疑WeWork的收购只是为了加强“科技公司”的标签,提高上市的估值,以及能否提高公司的盈利能力目前还不得而知。

WeWork需要通过上市融资和快速扩张来控制市场。当竞争对手很难找到他们的后援时,他们可以牢牢占据行业的顶峰,然后逐步规划其他业务方向。

那么,这个神奇的独角兽WeWork是一家房地产公司还是一家软件公司?

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